Pas op met (starters)vrijstelling en tarief overdrachtsbelasting

De wetgeving met betrekking tot overdrachtsbelasting bij vastgoedtransactie is er de laatste jaren niet eenvoudiger op geworden. Er is momenteel sprake van drie verschillende tarieven waarbij de notaris moet bepalen welk tarief van toepassing is. Over de aankoop van een eigen woning is in beginsel 2% overdrachtsbelasting verschuldigd. Koopt u een woning om deze vervolgens te gaan verhuren dan is het tarief 10,4%. Koopt iemand onder de leeftijd van 35 jaar een woning met een lagere waarde dan € 510.000,- dan is het tarief 0%, waarvan voor een aan te kopen woning gebruik gemaakt mag worden gemaakt.

Dat er in de praktijk wel eens iets mis gaat blijkt uit de volgende kwestie waarover de rechtbank zich recent heeft gebogen. Een koper heeft een aandeel in een bestaande woning gekocht. Deze woning zal worden gesloopt en vervangen door een nieuw appartementengebouw waarin onze koper een woonappartement zal verkrijgen / zal voorbehouden. Bij de aankoop is door de koper 2% overdrachtsbelasting afgedragen. De inspecteur der belastingen heeft echter een naheffingsaanslag opgelegd omdat het bestaande gebouw niet als hoofdverblijf wordt/is gebruikt. De Rechtbank heeft in de beroepsprocedure geoordeeld dat de koper geen recht heeft op toepassing van het verlaagde overdrachtsbelastingtarief van 2%. Vast staat wel dat de koper bij de overdracht een woning heeft verkregen. 

Sinds 1 januari 2021 is het verlaagde tarief echter alleen van toepassing als de koper de woning na de verkrijging als eigen hoofdverblijf gaat gebruiken. Vast staat ook dat op het moment van de aankoop voor de koper al duidelijk was dat de verkregen woning (het bestaande gebouw) zou worden gesloopt en dat er nieuwe appartementen zouden worden gesticht. De koper is dus nooit in de oorspronkelijk gekochte woning gaan wonen en had dus 10,4% overdrachtsbelasting moeten betalen. Volgens de Rechtbank is de wet helder en niet voor meerdere uitleg vatbaar. In de parlementaire geschiedenis is opgemerkt dat het lage tarief niet kan worden toegepast bij verkrijgingen van woningen waarin, kort gezegd, de belastingplichtige niet zelf gaat wonen. Daarbij wordt geen uitzondering gemaakt voor een geval als hiervoor beschreven. De grammaticale uitleg van de wet leidt volgens de Rechtbank ook niet tot een ander resultaat. 

De Rechtbank concludeerde dat aankoop van een bestaande, voor eigen bewoning bestemde, woning nu eenmaal een andere situatie geeft dan de aankoop van een bestaande, voor sloop bestemde woning, ook al wordt deze vervangen door een nieuwe, voor eigen bewoning bestemde woning. Het staat de overheid/belastingdienst vrij om beide situaties voor de heffing van overdrachtsbelasting anders te behandelen. Dat het de bedoeling van de op 1 januari 2021 ingevoerde wetswijziging is geweest om de positie van particuliere woningkopers te verbeteren ten opzichte van beleggers, verandert hier niets aan. Ook de verwijzing naar de inkomstenbelasting, waarin volgens de koper zowel het oorspronkelijke gebouw als het nieuw te bouwen appartement als een hoofdverblijf in de zin van de eigenwoningregeling wordt aangemerkt, verandert niets in het standpunt van de Rechtbank. Dit aangezien de wet inkomstenbelasting eigen regels heeft voor woningen in aanbouw. Voor de overdrachtsbelasting gelden die regels domweg niet.

Kortom, de koper heeft dikke pech en moet naast de naheffing mogelijk ook nog een boete en de proceskosten betalen. Heeft u dergelijke plannen? Neem dan vooraf contact op met de notaris die de overdracht zal doen en vertel hem/haar exact wat de plannen met het pand zijn. Zo voorkomt u narigheid en kosten achteraf.