Let op de formaliteiten bij eigen woning lening

Recent diende voor de Rechtbank Zeeland-West-Brabant een zaak waarin de fiscus stelde dat de rente over een binnen de familie gesloten lening voor verbouwing eigen woning niet fiscaal aftrekbaar was. Een eigenwoningschuld is alleen fiscaal aftrekbaar als wordt voldaan aan de door de wet gestelde eisen daaraan.

Een stel heeft sinds 2007 een lening bij de vader van een van hen afgesloten voor het betalen van een verbouwing. In de aangifte inkomstenbelasting over 2017 gaven ze de lening aan als eigenwoningschuld en trokken de rente hierover af van hun inkomen. De inspecteur wees de aftrekpost af met als reden dat de lening geen eigenwoningschuld zou zijn waardoor de rente ook niet aftrekbaar is. Het stel accepteerde dit niet en legde de zaak voor aan de rechter.

De rechtbank onderzocht vervolgens of de lening kwalificeert als eigenwoning schuld in de zin van art. 3.119a Wet IB 2001. De door de vrouw aangeleverde stukken waaronder de leningovereenkomst en een kwitantie van een aannemer konden de rechter niet overtuigen. Er is wel sprake van een lening maar het is niet duidelijk of de geleende bedragen daadwerkelijk zijn gebruikt voor de aankoop, verbetering of onderhoud/verbouwing van de eigen woning. De kwitantie van de aannemer vormde geen bewijs omdat deze per oktober 2006 gedateerd was, dus ruim voor de datum van het aangaan van de lening. Daarnaast kwamen de bedragen uit de kwitantie en de overeenkomst van geldlening niet overeen. Omdat er door het stel niet aannemelijk gemaakt kon worden dat de lening een eigenwoningschuld is, is de rente ook niet aftrekbaar. De belastinginspecteur werd dus in het gelijk gesteld.

De les die we hieruit kunnen trekken is dat de eisen die de wet sinds 2013 stelt aan een eigenwoningschuld duidelijk zijn. Rente is alleen aftrekbaar als het gaat om:

De eisen in verband met de looptijd en aflossing en de informatieverplichting gelden in het hiervoor genoemde geval overigens niet omdat de lening in 2007 afgesloten is en het overgangsrecht mag worden toegepast. Als een lening van een bank van vóór 2013 wordt overgesloten blijft het overgangsrecht van toepassing. Dit geldt ook als de nieuwe geldverstrekker een familielid of een (eigen) B.V.  is. De informatieverplichting geldt ook dan niet voor die overgesloten lening.

Als een belastingplichtige de aankoop of verbouwing van een eigen woning achteraf financiert, moet aan het oogmerkvereiste zijn voldaan. Dit kan in geval van een lening bij een professionele geldverstrekker eenvoudig worden aangetoond. Bijvoorbeeld door het overleggen van een hypotheekofferte die is aangevraagd rond het tijdstip van de betaling van de kosten. 

In andere gevallen is het lastiger om aan te tonen dat aan het oogmerkvereiste is voldaan. Als de lening is aangegaan binnen zes maanden na de start van de verbouwing wordt voor het bedrag van de in die zesmaandsperiode betaalde kosten geacht te zijn voldaan aan het oogmerkvereiste.

Kortom, laat u goed informeren als u een lening bij familie of bij de eigen bv wil sluiten. Als u de lening en bij voorkeur gedekt door een hypotheekrecht laat vastleggen bij de notaris weet u zeker dat er geen fiscale kleerscheuren worden opgelopen.